No hace falta que explique hasta qué punto es grande el problema de acceso a la vivienda debido a su alto precio, ni las consecuencias tan dramáticas que provoca, principalmente en el ámbito personal y familiar, pero también en el económico, financiero, urbanístico y social, en general.
Hoy me limito a señalar tres confusiones que, a mi juicio, se vienen cometiendo constantemente, no sólo entre la gente corriente, sino entre los políticos que debieran hacer frente a este asunto y también, aunque parezca mentira, entre muchos economistas. Como se verá enseguida, son graves porque impiden percibir correctamente la naturaleza del problema, de modo que resulta entonces imposible solucionarlo.
Son las siguientes.
En primer lugar, creer que la subida exagerada de los precios de la vivienda ocurre sólo en nuestro entorno, en nuestro pueblo o ciudad, en nuestra región o país. No es cierto. Es un error de percepción porque la subida y su exagerada magnitud se está produciendo en la práctica totalidad de los países. Si bien es verdad que algunos, incluso de nuestro entorno más cercano, registran subidas más moderadas, se puede decir con total fundamento que el alza de los precios de la vivienda es un auténtico fenómeno global.
Una confusión de este tipo impide resolver el problema por una razón bien sencilla. No es lo mismo que cualquier tipo de mal se padezca individual o localmente que de forma generalizada. No se trata igual ni se cura con el mismo procedimiento una enfermedad singularizada en una persona que la producida por una pandemia. Las causas que lo generen serán, con toda seguridad, muy diferentes.
Una segunda e importante confusión consiste en no percatarse de que el precio de la vivienda no es el único que está subiendo.
La realidad es que a la vivienda le viene ocurriendo exactamente lo mismo que a otros bienes que se han convertido en objeto de la inversión de quienes en los últimos años han acumulado una cantidad ingente de ahorro y riqueza.
Si sólo fuera el precio de la vivienda el que está subiendo, tendríamos que darle solución específica. Pero si comprobamos que evoluciona al alza siguiendo la misma estela que otros bienes como el oro, la plata, los objetos de lujo, las piezas de arte, o los activos financieros, y si tenemos en cuenta que todos ellos son los que efectivamente adquieren quienes disponen de ahorro en abundancia, tendremos otra clave fundamental.
La razón es sencilla, sabemos que en los últimos años y muy particularmente tras la pandemia, los grandes patrimonios han multiplicado su magnitud en casi todos los países. Y ese incremento no se destina al consumo de bienes y servicios corrientes, sino al tipo de activos de inversión que he mencionado. Eso es lo que ha producido un incremento muy grande de su demanda que impulsa extraordinariamente al alza sus precios o cotizaciones, según el caso.
La vivienda es un bien de inversión muy atractivo, quizá no tanto como el oro o las acciones cuando se tienen grandes capitales, pero sí lo suficiente como para que allí se destinen cantidades de dinero muy grandes que elevan, como acabo de decir, la demanda de viviendas y su precio. Lógicamente, no para que en ellas vivan quienes las adquieren, sino para obtener rentas de su mera posesión, dedicándolas al alquiler o a usos turísticos, por ejemplo.
Además, la mayor demanda de vivienda para los grandes ahorradores no sólo eleva su precio, sino que «tira», por una especie de efecto reflejo, de los precios de todas las viviendas que hay en el mercado, para propiedad o alquiler.
La consecuencia de esta confusión es que se intenta resolver el problema de la vivienda dentro del mercado cuando su origen, como acabo de mostrar, se encuentra fuera de él,
La tercera confusión es un efecto de la anterior. Consiste en creer que, ante la gran presión de la demanda producida por la razón que acabo de apuntar, la solución es elevar la oferta, hacer que el número de viviendas construidas crezca, crezca y crezca si cesar. Como ocurre ante tantos otros problemas económicos, sólo se sabe recurrir al crecimiento constante, cuando el problema que se sufre no es, en realidad, de cantidad, sino de calidad o de reparto, como en este caso.
Se trata de otra confusión no menos relevante que las dos anteriores porque igualmente impide resolver el problema de acceso a la vivienda o, cuanto menos, frenar el alza de su precio.
Cuando la oferta de viviendas aumenta mediante la iniciativa privada, se buscará atraer a la demanda más solvente, justo la que en mayor medida impulsa el alza de precios, pues puede pagarlos sin apenas tener que preocuparse por cuál sea su cuantía. Y, aunque la oferta de viviendas sea pública, será esa misma demanda la que más fácil y rápidamente pueda adquirirlas. Y en ambos casos, como he dicho, la mayor oferta atrae más demanda que arrastra al conjunto del mercado y lo que sucede, como está sucediendo, es que, aunque suba la oferta, los precios siguen aumentando sin cesar.
El corolario de todo lo que acabo de señalar es bastante evidente y se puede resumir con claridad: no se puede enfrentar el problema de la vivienda como si fuese un problema local (porque es global), sin tener presente que está causado por un fenómeno que no tiene origen en el mercado de la vivienda (la concentración extraordinaria de la renta y la riqueza) y limitándose a aumentar el parque de viviendas que se ofrecen en el mercado (pues, en su totalidad o en una proporción suficientemente determinante, serán adquiridas por la demanda de alta riqueza, retroalimentando la subida de precios).
Sabiendo esto, lo que se puede y se debe concluir es que resultará materialmente imposible no ya resolver, sino incluso paliar en pequeña medida el problema de acceso a la vivienda de los grupos sociales de menor renta si no se cumplen dos requisitos imprescindibles:
a) Frenar con firmeza la desigualdad y a la concentración de la riqueza.
b) Impedir que la vivienda siga siendo un activo de inversión, al menos mientras no esté asegurado que sea lo que debe ser, un bien de primera necesidad para los individuos y familias y cuya provisión debe quedar garantizada a todas las personas por los poderes públicos.
En resumen sencillo de todo lo anterior: es un hecho objetivo y claramente observado día a día que el mercado está siendo incapaz de resolver el problema de la vivienda. Es más, está generando otros al conjunto de la economía y a la sociedad de gran magnitud y que pueden llegar a ser explosivos si no se resuelve. Por tanto, no hay otra alternativa que sacar, literalmente hablando, u ofrecer fuera del mercado el número de viviendas suficiente para garantizar el derecho de habitación de todas las personas que hoy día la necesitan y no pueden acceder a ella; por supuesto, contribuyendo a su financiación en la medida de su capacidad.
Todo lo demás es retórica y cada día que pase sin que se asuman y pongan en práctica estos últimos presupuestos hace que el problema se haga cada vez más difícil, por no decir imposible, de resolver.
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15 comentarios
Excelente resumen. Claro y certero.
Que una buena parte de las nuevas viviendas que se construyan, si no la mayor, irá a parar a los mismos grandes propietarios que han hecho de ello otro negocio para su enriquecimiento, es una predicción obvia para cualquiera con dos dedos de frente, incluso para nuestros legisladores o políticos.
Lo inconcebible es cómo estos, que no están ni estarán nunca al nivel de riqueza de aquellos, se prestan a traicionar a sus conciudadanos y sus ideas, para gozo y enriquecimiento de Fondos buitre y demás parásitos del mercado.
Dejémonos de izquierda derecha, todos sabemos que USA no permite partidos socialistas en la OTAN.
No hay vivienda porque nunca desde 1982 les ha importado ese problema ni al PSOE NI AL PP y menos a los partidos políticos feudalistas catalanes, vascos y canarios, etc.
• Desde la llegada de la democracia, los distintos partidos políticos que han gobernado España —tanto el PSOE como el Partido Popular— han prometido reiteradamente solucionar el problema de la vivienda. Sin embargo, las décadas transcurridas desde 1984 hasta hoy demuestran que esas promesas se han quedado en palabras vacías, incapaces de traducirse en una política efectiva de vivienda social.
• A diferencia de lo que ocurrió durante el franquismo, especialmente entre 1960 y 1980, el Estado democrático español ha abandonado progresivamente su papel de garante del derecho a la vivienda. Las políticas públicas en este ámbito se han subordinado a los intereses del mercado y de la especulación inmobiliaria.
• Durante los años sesenta y setenta, el régimen franquista impulsó la construcción masiva de viviendas de protección oficial. Aquellas viviendas, conocidas como “viviendas sociales” o “viviendas de renta limitada”, se construyeron con la finalidad de alojar a miles de familias obreras que emigraban del campo a las ciudades industriales.
• Los datos históricos muestran que bajo el franquismo se construyeron cientos de miles de viviendas con algún tipo de protección pública. Aunque aquel sistema carecía de libertades políticas, sí tuvo una política de vivienda sistemática que buscaba resolver una necesidad básica: que cada familia tuviera un techo propio.
• En cambio, desde 1984, los gobiernos de turno han dejado en manos del libre mercado la solución del problema habitacional. Tanto los socialistas como los populares han confiado en que el aumento de la oferta privada equilibraría los precios, lo que nunca sucedió.
• Las políticas neoliberales aplicadas desde los años noventa favorecieron la especulación urbanística y la acumulación de vivienda como bien de inversión. La vivienda dejó de concebirse como un derecho social para convertirse en un instrumento de rentabilidad y enriquecimiento privado.
• Los años de la burbuja inmobiliaria son un ejemplo claro: mientras se construían millones de pisos, la vivienda social apenas representaba un porcentaje ínfimo del total. El Estado promovió el crédito fácil, no la vivienda pública, y cuando llegó la crisis de 2008, cientos de miles de familias perdieron su hogar.
• En lugar de aprender de los errores, los gobiernos posteriores continuaron con la misma lógica: ayudas a la compra, desgravaciones fiscales y cesiones al mercado financiero. Ninguna de esas medidas resolvió el problema del acceso a la vivienda.
• Hoy, cuatro décadas después, España tiene uno de los parques de vivienda social más pequeños de Europa occidental. Apenas un 2% del total de viviendas están destinadas a alquiler social, frente a más del 30% en países como Países Bajos o Austria.
• La consecuencia de esta falta de inversión pública es evidente: los precios de compra y alquiler se han disparado, expulsando a los jóvenes, a las familias de rentas medias y a los trabajadores precarios de las grandes ciudades.
• Los partidos políticos han confundido el problema, tal como señala el texto original que inspira esta reflexión: han creído que basta con construir más viviendas, sin diferenciar entre viviendas de lujo y viviendas asequibles, sin entender que el mercado privado no resolverá una necesidad social.
• Cada intento de reactivar la construcción mediante incentivos al sector privado ha terminado beneficiando a las grandes fortunas y fondos de inversión, los mismos que han convertido la vivienda en un activo especulativo global.
• Mientras tanto, la construcción pública se ha reducido al mínimo. Apenas se promueven viviendas de protección oficial y, cuando se construyen, muchas acaban vendiéndose y entrando de nuevo en el mercado libre pocos años después.
• En los años del franquismo, aunque el modelo era paternalista y propagandístico, se entendía que el Estado debía intervenir directamente para proporcionar vivienda. Se construyeron barrios enteros, con infraestructuras básicas, que aún hoy constituyen el grueso del parque de vivienda obrera en España.
• Es cierto que aquellas viviendas no estaban exentas de carencias, pero cumplieron su objetivo: ofrecer techo digno a millones de personas. En cambio, la democracia ha fallado en garantizar ese mismo derecho, pese a disponer de más recursos económicos y tecnológicos.
• Desde 1984 hasta hoy, los sucesivos gobiernos han aprobado leyes, planes de vivienda y estrategias nacionales, pero sin dotarlas de presupuesto suficiente ni de continuidad. Cada legislatura ha empezado de cero, sin una visión a largo plazo.
• En la práctica, el Estado ha renunciado a construir vivienda pública y ha delegado en los ayuntamientos, que carecen de recursos y de suelo suficiente. El resultado es una política fragmentada e ineficaz que no ha conseguido frenar el alza de los precios.
• A la vista de todo ello, se puede afirmar que la España democrática ha fracasado en materia de vivienda social. Ni la izquierda ni la derecha han apostado de verdad por crear un parque público estable que sirva de amortiguador frente a la especulación.
• Paradójicamente, el régimen autoritario de Franco, pese a su falta de libertades, sí entendió que el Estado debía construir viviendas en masa para consolidar la estabilidad social. Hoy, en democracia, el derecho a la vivienda sigue siendo una promesa incumplida.
• Mientras los partidos actuales sigan confiando en el mercado como única solución, el problema no hará más que agravarse. Recuperar el espíritu de las políticas de vivienda masiva del pasado —adaptadas, por supuesto, a un contexto democrático y justo— podría ser el primer paso para garantizar de verdad que ningún ciudadano español se quede sin hogar.
Ese problema no se habría producido simplemente si en su día se hubiese continuado la creación de vivienda de protección social, pero como ala mayor parte de los políticos, sobre todos los que alcanzan el poder y los que tratan de alcanzarlo lo que persiguen es el lucro y la riqueza personal les importa una mierda la gente, esto acabará con un dictador que venga diciendo lo que buquele, «El dinero llega si no se roba» al final el pueblo termina entendiendo que solo debe mandar uno, no tanto chupoptero político parasitando lo público. Más casas y menos políticos, que son demasiados enganchados a la teta.
Esta claro que no es un problema de oferta, cuando hay casi ¡¡cuatro millones de viviendas vacías!!
«Impedir que la vivienda siga siendo un activo de inversión» y «ofrecer fuera del mercado el número de viviendas suficiente para garantizar el derecho de habitación de todas las personas que hoy día la necesitan y no pueden acceder a ella; por supuesto, contribuyendo a su financiación en la medida de su capacidad». También salarios más elevados.
Supongo que las medidas a tomar en este sentido están inventadas, pero para llevarlas a la práctica haría falta un gobierno socialista (que lo fuera) bien implantado. Y aun así, ejercer unos controles muy duros, porque lo de «hecha la ley, hecha la trampa», está a la orden del día. Mientras tanto, todos los parches que se puedan.
Gracias Profesor Torres.
Unas observaciones: cuesta trabajo aceptar que la vivienda esté en la misma categoría que el oro, la plata, los objetos de lujo, etc. o sea que lo que ambicionan los codiciosos está en la misma categoría que lo que necesita todo ser humano para sobrevivir. Pero con su explicación, se entiende.
Todo su análisis es muy esclarecedor, pero, en mi criterio, el enfrentamiento definitivo debe partir de un concepto fundamental: la vivienda es una necesidad básica de supervivencia y, por ello, debe ponerse en el mismo grupo que el alimento, el vestido, el mantenimiento y recuperación de la salud, la educación, la recreación deportiva y socio cultural, el agua potable, la energía, el alcantarillado, el ambiente sano. Siendo todas aquellas Necesidades Básicas de supervivencia, es decir aquellas que aseguran que un trabajador no muera cada día y se presente a trabajar al siguiente día, pues es obvio que deben ser satisfechas con el salario. De manera que el monto del salario debe ser calculado y pagado religiosamente en la cantidad necesaria para satisfacer todas aquellas necesidades. Si los capitalistas no lo hacen, queda demostrado que son unos vulgares ladrones.
Puesto de esa manera el tema, serán los empresarios y su Estado los que luchen por impedir que suban los precios de la vivienda para no subir los salarios, y para que los trabajadores no se enfaden y no les pasen por encima.
En caso de ser de interés, le cuento que escribí un libro con el título siguiente: REFUGIO, CASA, VIVIENDA, HOGAR, ¿Son sinónimos? EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA, ¿Es realmente un problema? LOS PROGRAMAS DE VIVIENDA “DE INTERÉS SOCIAL”, ¿Son de vivienda? Y ¿Son de interés social?
Los interrogantes sugieren que la respuesta es negativa, lo que demuestro desde el punto de vista social, económico, arquitectónico (con cálculos matemáticos) y urbano.
En caso de interés y disponibilidad de tiempo, me sería de mucha utilidad recibir sus comentarios y críticas.
Saludos cordiales.
Otra observación, el requisito puesto con el literal (a) sólo podrá cumplirse cuando nuestros tataranietos asistan al entierro definitivo del sistema de clases en el basurero de la historia. Y mire usted que soy optimista!
Interesante, didáctico y sugerente su comentario.
Gracias.
Vale recordar esta frase: “El coste del trabajo humano no puede ser en ningún caso inferior al coste de mantener vivos a los seres humanos al nivel mínimo … de DIGNIDAD” HOBSBAWM, Eric, HISTORIA DEL SIGLO XX, Editorial Crítica, Pág. 144.
«No hay otra alternativa que sacar, literalmente hablando, u ofrecer fuera del mercado el número de viviendas suficiente para garantizar el derecho de habitación de todas las personas que hoy día la necesitan y no pueden acceder a ella»
Me quedo con esta reflexión del profesor. Con ella podemos deducir que sí tiene solución global y/o local, pero falta voluntad. Entre otras causas porque supondría la intervención en la sacrosanta libertad de mercado, salirnos del sistema-mercado como dice el profesor y esto es tabú.
Sólo la URSS y los países comunistas supieron resolver este problema.
Mi libro se lo puede encontrar en Academia.edu
1º El encarecimiento de la vivienda no afecta a todo el territorio. Se produce en lugares puntuales: grandes capitales y zonas turísticas. En muchas ciudades y núcleos de población importantes de España no se da. Es mas se da lo contrario.
2º El precio de la vivienda nueva está relacionado con el precio del terreno y el precio de la construcción. El precio de la construcción-materiales, maquinaria y mano de obra- es prácticamente el mismo, independiente del lugar en que se construye, sea Madrid, Sevilla o Ponferrada. Para un bloque de pisos, dependiendo de la calidad, oscila entre 700 y 1200 € por metro cuadrado. El precio del terreno urbano o urbanizable en nuestra economía lo marca la oferta y la demanda. Aquí los ayuntamientos tienen la llave. Bien utilizando terrenos propios o bien recalificando el terreno. El problema es que éste suele estar en manos de gente poderosa, de la antigua nobleza, que esperan que se los recalifiquen y después se los compren a precio de oro, encareciendo mucho los pisos. Los ayuntamientos no se atreven a expropiar a precio rústico.
3º El precio de la vivienda usada depende de la oferta y la demanda del total de vivienda. Por la oferta: oficinas y locales están acondicionándose a viviendas mientras que la demanda se ve incrementada por el turismo, la inmigración y las separaciones matrimoniales.
4º Los españoles llevamos en nuestro ADN el ser propietarios. Eso hace que planes muy interesantes como el plan 18.000 en el que la protección oficial otorgaba un derecho de superficie por 75 años acabe convirtiéndose a la larga en un derecho de propiedad.
5º Ser propietario de una viviendaexige esfuerzo y privaciones. Las viviendas no caen del cielo.
6ª ¿Qué hacer?. Hacer apetecible a las personas otras poblaciones. Construir obra nueva. Obligar a los propietarios de pisos de alquiler a que funcionen como empresa. Acondicionar las oficinas sobrantes a pisos. Realizar una protección oficial basada en el derecho de superficie y no en el derecho de propiedad generando un parque público de viviendas.
Gobiernos de España (1982–2025): la traición al derecho a la vivienda
Desde 1982, España ha sido gobernada principalmente por dos partidos: el PSOE, que se autodenomina socialista y obrero, y el PP, que se declara liberal y conservador. Pero en materia de vivienda pública, ambos han sido cómplices del mismo desastre: abandonar el derecho a una vivienda digna para convertirlo en un negocio financiero.
El PSOE: el socialismo de boquilla
Cuando Felipe González llegó al poder en 1982, lo hizo con la promesa de modernizar el país, de construir un Estado del bienestar sólido y de dar dignidad a las clases trabajadoras. Sin embargo, en materia de vivienda, el PSOE fue el gran impulsor del modelo especulativo:
• Privatizó suelo público, favoreciendo a promotores privados.
• Redujo drásticamente la inversión en vivienda social.
• Impulsó políticas fiscales que beneficiaron la compra frente al alquiler, inflando artificialmente los precios y atando a las familias a hipotecas de por vida.
Durante los años de Zapatero, con el boom inmobiliario, el PSOE se desentendió completamente del mercado de la vivienda. Mientras las constructoras y los bancos se enriquecían, el Estado miraba hacia otro lado. Ni control de precios, ni parque público de alquiler, ni protección frente a los desahucios.
¿Resultado? En 2008 estalló la burbuja, cientos de miles de familias perdieron sus casas y el parque público de vivienda social era (y sigue siendo) ridículo, inferior al 2% del total, frente al 30% o 40% de países europeos realmente sociales como Austria o los Países Bajos.
Con Pedro Sánchez, el PSOE ha mantenido el mismo doble discurso: retórica progresista, práctica neoliberal. Se han aprobado leyes de vivienda con titulares llamativos, pero el número real de viviendas públicas construidas sigue siendo simbólico, casi testimonial. Se habla de “derecho a la vivienda”, pero se protege más al propietario especulador que al inquilino vulnerable.
El PP: el negocio de la propiedad
Los gobiernos del PP (Aznar, Rajoy) no fueron diferentes, solo más descarados. Privatizaron vivienda pública, vendieron miles de pisos del IVIMA y EMVS a fondos buitre, y fomentaron una cultura donde la vivienda se entiende como mercancía, no como derecho.
Bajo su mandato, la especulación fue política de Estado, y el alquiler se convirtió en una jungla.
Cuarenta años sin política de vivienda
Desde 1982 hasta hoy, España ha tenido tiempo y recursos para construir millones de viviendas sociales, como hicieron otros países europeos tras la Segunda Guerra Mundial. Pero no lo hizo.
No fue un error: fue una decisión consciente. El Estado renunció a intervenir en el mercado inmobiliario y entregó el derecho a la vivienda al capital financiero y al ladrillo.
Hoy, los precios del alquiler son inasumibles, los jóvenes no pueden emanciparse y el parque de vivienda pública sigue estancado en cifras vergonzosas.
Y mientras tanto, el PSOE sigue vendiendo el cuento del socialismo mientras aplica políticas de mercado, protege a los fondos y desahucia a la clase trabajadora.
El PSOE, que debía ser el garante de los derechos sociales, ha traicionado su propia ideología.
Siglo XXI, España sigue siendo un país donde tener casa es un privilegio, no un derecho.
¿Qué tal hacer una política fiscal que corrija los males del mercado de manera que desincentive por impuestos? porque el PSOE solo saben dar regalos con los impuestos como bajar el IRPF a los caseros. Un ejemplo, ¿se atrevería a esto?: – IMPUESTOS DEL 0% A LA COMPRA DE LA PRIMERA VIVIENDA – IMPUESTOS DEL 10% A LA COMPRA DE LA SEGUNDA VIVIENDA – IMPUESTOS DEL 100% A LA COMPRA A PARTIR DE LA TERCERA VIVIEDA, PARA EMPRESAS O FONDOS Y PARA NO RESIDENTES (QUE NO COTICEN AQUI) En Dinamarca comprarse un coche esta con un 100% de impuestos, porque quieren desincentivarlo… aquí lo mismo, así dejara de ser negocio especular con vivienda ESTO ES COMPETENCIA ESTATAL, DE LA MINISTRA CASERA, COMPETENCA DEL PSOE: ¡qué no se escapen diciendo las competencias de las CCAA y olvidando las suyas!
¿Qué opina profesor de estas medidas? ¿El estado es competente para esta política fiscal a parte de las CCAA? ¿Esto no ayudaría a solventar los problemas que ha descrito?
Esto para que no siga creciendo el problema; ahora vendría la parte igualmente de freír a impuestos a partir de la tercera vivienda en propiedad, para que los acaparadores (acumuladores capitalistas) las suelten.