Ganas de Escribir. Página web de Juan Torres López
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Viviendas de sobra, gente sin vivienda: así es el mercado

El cada vez mayor número de personas y grupos de población sin acceso a la vivienda es un problema creciente en casi todos los países avanzados del planeta.

En este comentario no pretendo hacer un análisis exhaustivo de este problema. Sólo pretendo mostrar que no se podrá resolver mientras el mercado siga siendo el mecanismo principal que determine el número, el tipo y el precio de las viviendas que se construyen.

Cuando se asume este último principio, la provisión a través del mercado, siempre se dice lo mismo: hay población sin acceso a la vivienda por un problema de oferta; es decir, porque no hay suficientes en el mercado. La solución, entonces, es seguir construyendo.

Es curioso que se mantenga esa tesis porque los datos no muestran que eso sea exactamente lo que ocurre.

Según los últimos datos disponibles, en España hay 26,9 millones de viviendas. Puesto que el número de hogares es de 19,2 millones, resulta que hay casi 1,5 viviendas por cada familia u hogar. Con edades entre 20 y 30 años (el grupo de población con mayor porcentaje de preocupación por carecer de vivienda), hay 4,9 millones y, al mismo tiempo, 3,8 millones de viviendas vacías. Y el Banco de España afirma que es preciso construir 600.000 viviendas cuando en 2023 se acumulaban en nuestro país 447.691 sin estrenar; es decir, construidas, pero sin haber encontrado quien las comprara.

Ya sé que acabo de dar datos generales y que hacer medias en estos casos puede inducir a conclusiones equivocadas. Sin embargo, los que acabamos de ver me parecen válidos para demostrar que, si se quiere resolver el problema del casi imposible acceso a la vivienda de cada vez más personas, no basta con construir más. ¿Quién garantiza que, si se construyesen las 600.000 viviendas nuevas que reclama el Banco de España, iban a ser habitadas por las personas que las necesitan?

El problema del acceso a la vivienda no es que haya insuficiente número de ellas o, ni siquiera, que no se encuentren en donde desea o necesite vivir la gente que no la tiene.

Para acceder hoy día a una vivienda no sólo basta con que haya suficientes en el mercado sino, además y sobre todo, disponer de ingresos suficientes para comprarlas o alquilarlas. Y eso no depende, como se quiere hacer creer, de que se construyan más a través del mercado, por una sencilla razón: este no proporciona viviendas a quien las necesita, sino a quien tenga dinero para comprarlas. La prueba evidente es que, mientras que millones de españoles no pueden acceder a la vivienda, el fondo de inversión Blackstone es propietario de 30.000. De hecho, como bien ha dicho Alejandro Inurrieta, quien más dificulta que se tomen las medidas necesarias para facilitar el acceso a la vivienda en España son los grupos de presión de los fondos de inversión y de los multipropietarios de viviendas de alquiler.

La dificultad para acceder a la vivienda es un problema producido porque se ha permitido e incentivado que la vivienda deje de ser una mercancía que satisface una necesidad de habitación cuyo precio, como el de todos los bienes de consumo, tiende a decrecer. Por el contrario, se ha convertido en un activo financiero en el cual se invierte especulativamente porque se puede hacer que su precio aumente sin cesar o, últimamente, en un bien de capital para desarrollar negocios turísticos.

El uso social y económico de la vivienda se ha desnaturalizado y esto es lo que realmente origina la dificultad o falta de acceso a su propiedad o alquiler. Como activo financiero, interesa que su precio suba constantemente y quienes operan en esos mercados hacen todo lo posible para que así sea. En una carta a sus accionistas del pasado mes de febrero, el fondo Blackstone reconocía que le conviene que haya escasez de viviendas porque su estrategia es que suban sus precios.

La presencia cada más intensa en el mercado de viviendas de este fondo y de otros con sus mismos objetivos y modos de actuación comienza a impedir que hasta las más asequibles lleguen a manos de quienes, con menor ingreso, las necesitan. No sólo están aumentando su presencia como compradores de ese tipo de viviendas, sino también en el mercado de alquiler. Acaparan y hacen que aumente el precio utilizando para ello la Inteligencia Artificial o, simplemente, el poder para marcar las referencias de todas las operaciones inmobiliarias que les da su enorme número de propiedades.

Es verdad que no se construye un número suficiente de viviendas sociales y accesibles para la población de menor ingreso, pero el problema ni empieza ni acaba aquí. Ha sido la conversión de la vivienda en activo financiero lo que genera el conjunto complejo de factores que las están haciendo inasequibles para tantas personas: la especulación inmobiliaria, el alza de precios y su desajuste con los sueldos y salarios, o el aumento de los costes hipotecarios. Y, todo ello, unido a la mayor precariedad laboral y al incremento de la desigualdad que reduce el poder adquisitivo de la mayoría mientras da capacidad ilimitada de compra a una exigua minoría que acapara los mercados.

Lo que se está padeciendo es la consecuencia de dejar que sea el mercado quien decida cuántas viviendas construir y a qué precio. Y, ante eso, no caben soluciones parciales, ni simplistas.

Son necesarias actuaciones globales, de conjunto, que ataquen todas las causas del problema y, sobre todo, que se basen en un principio operativo básico y esencial: la vivienda es un bien público destinado a satisfacer una necesidad social y no un activo financiero con el que se comercia con el único fin de obtener provecho. Hay que aumentar, desde luego, la construcción de nuevas viviendas asequibles, fomentar el alquiler, controlar los precios o establecer que el pago para acceder a ella no supere un determinado porcentaje del ingreso. Sin duda alguna. Pero si no se parte de asumir, respetar y poner en práctica ese principio no se podrá conseguir nunca que las viviendas asequibles que se construyan sean habitadas finalmente por quienes realmente las necesitan.

Dicho de otra manera, sólo dejando a un lado al mercado y pasando a considerar a la vivienda como un bien público cuya provisión debe quedar asegurada a todas las personas que la necesiten se puede dar cumplimiento al artículo 47 de nuestra Constitución: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación».

19 comentarios

Manuel 27 de septiembre de 2024 at 10:36

Y quien o qué partido está respetando ese derecho constitucional?
Hay que dejar ya los eufemismos y llamar a las cosas por si nombre, están robando, cometiendo un cierto tipo de usura, y abuso consentido apoyado por los políticos y la participación activa de los bancos empresas y propietarios de viviendas, y una ministra de vivienda les piden que sean buenos y solidarios en lugar de crear leyes que regulen ese mercado, hay que dejarse ya de eufemismos y llamar a las cosas por su nombre están robando, cometiendo una cierta forma de usura con la permisividad de gobiernos, partidos políticos, y complices que permiten la impunidad y abuso saltándose la Constitucion que parece creada para ser sistemáticamente violada por los que pueden.

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José 27 de septiembre de 2024 at 12:04

Clarito y acertado. La vivienda no puede ser un bien especulativo, es un derecho básico, y los gobiernos no toman esto en consideración y dejan hacer al mercado.

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Jano 27 de septiembre de 2024 at 12:18

Se puede decir más alto, pero no más claro. El «mercado» no soluciona nada o casi nada. Pero ahí está la gente, manipulada, y repitiendo como bobos eso de «los mercados dicen» » los mercados piensan»….ni piensan ni dicen ni hacen otra cosa que la que ponen en su boca los ventrículos de turno.

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julio collado 27 de septiembre de 2024 at 13:43

Gracias por este comentario tan claro y acertado. La vivienda no puede ser un bien especulativo y financiero acumulativo sino un derecho básico y constitucional al que los gobiernos deben defender y potenciar con medidas eficaces. ¡Ya está bien de mercado!

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Alejandro 27 de septiembre de 2024 at 13:45

Es curioso, porque esa misma cantinela sobre «construir más casas» ya lo decían en plenos años de la burbuja (hiperinflación de la vivienda). Da la impresión de que quieren volver a repetir lo mismo…Menudo horror

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Antonio Moll 27 de septiembre de 2024 at 15:00

crear y mantener una oficina publica de control de precios es algo que puede hacerse . Daria empleo a la gente y beneficiaria al consumidor .
Creo que el control de precios es anatema para mucha gente en especial paraa determinada gente – Recuerdo que lei El precio de la paz de Zachary D. Carter .que cuenta la resistencia sin cuentos a las ideas de Keynes en los estados unidos .

Si la resistencia a las ideas Keynesianas fué como fué podemos imaginar lo que succederia con oficinas estatales de controles de precios . Y sin embargo podria hacerse . Al menos en España

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Bernardo 27 de septiembre de 2024 at 17:30

A lo expuesto añado algunas sugerencias:
Primero.- el Ministerio de Vivienda, en vez de pedir bondad a los propietarios, debería hacer un estudio a nivel estatal, autonómico y local, de donde hay mayor demanda de vivienda y cual es la oferta existente, viviendas vacías, ( distinguiendo entre las posibles segundas residencias y las dedicadas a la venta y alquiler)
En esa linea, debería analizar las viviendas, terminadas y por terminar, mas suelo sin edificar, de la SAREB. Las viviendas de la SAREB en lugares de desajuste entre oferta y demanda podrían ser cedidas a los Ayuntamientos respectivos por un coste moderado, para que las venda o alquiler, como viviendas protegidas o sociales, su coste seria devuelto con el importe de la venta o del alquiler.
El suelo , propiedad de Sareb seria objeto de acuerdo con la Comunidad Autónoma y los ayuntamientos respectivos, para su dedicación a vivienda protegida o social y su reintegro seria, cuando lo abonaran las constructoras en el caso de venta y mediante el importe del alquiler en el caso de su dedicación a tal fin.
Segundo.- Dado que las competencias de VPO son de las CCAA y de los Ayuntamientos (para ello tienen el suelo de las cesiones de los proyectos de urbanización) El Gobierno estatal deberá negociar y aprobar con estas Administraciones un Plan estatal de VPO, de venta y alquiler, en el que el Estado aportaría financiación, las CCAA redactarían los planes y los Ayuntamiento darían las licencias a los promotores y constructores, en cada caso, públicos o privados.
Leyendo la declaraciones de la Ministra incompetente, de los responsables de las CCAA, que utilizan este problema como arma de destrucción del Gobierno estatal, y que los ayuntamientos están mas por las fiestas y la especulación urbanística de algunos simpatizantes y donantes de sus campañas, creo que lo dicho caerá en el olvido.

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José Manuel Ferrero Iglesias 27 de septiembre de 2024 at 19:23

En los 250.000 años . – que lleva aquí la especie Homo sapiens , hasta el año que nací yo se reprodujo hasta los 2.500. millones. En los 75 años que llevo aquí hemos aumentado en 5600, ya somos 8100. Construir a ese ritmo es imposible. El asunto de la sobrepoblación en el mundo habrá que hablar de él.

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Dragonfly 27 de septiembre de 2024 at 22:45

El problema no es la sobrepoblación, sino la avaricia, el egoísmo, la inconsciencia, la hipocresía. Como la de este señor Pedro Sánchez que, teniendo un REY, pretende ser progresista, como los mexicanos. Por cierto, me parece que esta señora Sheinbaum las tiene mejor puestas que el mismo AMLO. Un saludo cordial.

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Carlos 28 de septiembre de 2024 at 09:31

Es una cuestion de sentido comun, que todos los gobiernos, de cualquier signo,, debería respetar y promocionar.

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Julio Rodriguez lopez 29 de septiembre de 2024 at 00:56

De acuerdo en general con el articulo. Destaco sobre todo que el aumento indiscriminado del numero de viviendas a traves de la construcción masiva no reduce los precios, mas bien refuerza el aumento de los mismos,como ha sucedido siempre en España, que cuanto mas se ha construido han subido mas los precios.
Si que debe de aumentar la construccion de viviendas sociales de alquiler, y ello por parte de todas las administraciones publicas, que deben de actuar como promotoras, actuandoel ICO como principal financiador de las nuevas promociones.

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Miguel Jiménez 29 de septiembre de 2024 at 01:21

La regulación no solo tiene que afectar a la vivienda no podemos olvidar el poner un precio máximo a los bienes y servicios de primera necesidad, educación, sanidad y dependencia.

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Guillermo 2 de octubre de 2024 at 10:58

Buen día y sesudos comentarios pero ni uno ante un problema que tienen los trabajadores del ramo que aporta el 15% o más de PIB español, la falta de viviendas para los trabajadores del sector turístico y la infame gestión fiscal de este país en el que el que más tiene es el que paga menos, no se tiren las manos a la cabeza, “el que más tiene es el que menos paga en Españistan”.
Un ejemplo:
Trabajador soltero 72000€ que percibe brutos anuales tributa en irpf 18.600€.
Soltero que tenga “6 pisitos” alquilados por 1000€, con un irrisorio valor catastral de la construcción de 150000€ cada uno, tributa a la AEAT sólo 13800€. Si fuese alquiler como vivienda habitual sólo tributa 3300€. Para estos cálculos sólo se han puesto como gastos deducibles la amortización y la comunidad de Madrid donde se tributa, imagines con la picaresca nativa de los españoles lo que se reduce con la panoplia de gastos que pueden deducirse.
Si se obligara al que tiene inmuebles alquilados que no sean viviendas habituales a darse en alta en el IAE, IVA y en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos, se acabaría en el plazo de 3 meses con la escases de viviendas en más de un 60% e imaginemos si se restringen los absurdos gastos deducibles.

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JOSERRAT 2 de octubre de 2024 at 12:23

Estoy completamente de acuerdo con el profesor Torres, aunque su articulo se limita al ámbito conceptual
Considerar la vivienda un bien de primera necesidad y no un activo financiero, es fundamental para enfrentarse al problema, pero no lo soluciona.
Habría que pedirle que propusiera soluciones viables y eficaces, como hace con otros asuntos.
Es evidente que la solución no está solo en construir más viviendas, aunque será necesario. Harán falta más medidas . Y las Administraciones Públicas tiene la primera y mayor responsabilidad en este asunto. No basta con culpar al mercado.
Por poner un ejemplo significativo, la Xunta de Galicia, desde el año 1915 al 1919, construyó 20 viviendas sociales y en 10 años, sólo 6.313 viviendas.
Y así podríamos seguir con otras CCAA.
Ahora se culpan a los fondos y a las viviendas turisticas de ser causantes del problema, cuando se les ha dejado hacer, incluso se han vendido a esos fondos importantes unidades de viviendas sociales, hurtandolas a la ciudadanía.
Es indignante que no se intente resolver este problema hasta que se ha convertido en un drama social.

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JOSERRAT 2 de octubre de 2024 at 12:28

Perdón, quise decir 2015 y 2019. Cosas de la edad.

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Miguel 2 de octubre de 2024 at 12:41

Estando básicamente de acuerdo con lo que expone, creo que faltan algunas variables más: la primera es que los sucesivos gobiernos, incluido éste, se han desentendido de la vivienda social, dando lugar a la especulación e enriquecimiento de determinados fondos a costa de un bien de primera necesidad. El segundo es la libertad con la que este gobierno deja actuar a okupas e inkiocupas, que hace que muchos propietarios, por miedo a verse en esa situación, no pongan en el mercado su segunda vivienda o sean mucho más exigentes para ello, lo que reduce la oferta y eleva los precios.

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Ali Mezouari 4 de octubre de 2024 at 14:55

Estoy en la calle no tengo donde vivír

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Philip 5 de octubre de 2024 at 15:34

Para ser un poco más rigurosos, intento hacer un análisis un poco más detallado del problema de la vivienda en España. En otra sección hice un resumen de cómo cajas de ahorros y algún banco pequeño habían sido influidos por políticos provocando una crisis inmobiliaria. Fueron inferencias políticas en el mercado. En cierto modo, también en China el gobierno es responsable de la actual gran crisis inmobiliaria en China.

En España, la situación de las viviendas vacías varía según la región, y en muchas de las zonas tensionadas (zonas donde la demanda de vivienda es alta y los precios han subido significativamente), no es común que haya una abundancia de viviendas vacías. Las zonas tensionadas suelen estar en grandes ciudades y áreas metropolitanas donde la demanda es muy alta debido a factores como el empleo, los servicios, y la calidad de vida.

Zonas tensionadas (donde falta vivienda):

1. Madrid y su área metropolitana: Hay una alta demanda de vivienda debido a la concentración de empleo y servicios. Los precios han subido considerablemente en los últimos años, tanto en alquiler como en compra.

2. Barcelona y su área metropolitana: Aquí también hay una gran escasez de viviendas disponibles, lo que ha provocado un fuerte aumento en los precios.

3. Islas Baleares: Debido al turismo y la demanda de segunda residencia, los precios de la vivienda son muy altos, y hay una clara falta de oferta accesible.

4. Málaga y la Costa del Sol: La fuerte demanda de vivienda, tanto de extranjeros como de locales, ha encarecido considerablemente el mercado.

5. Valencia: En los últimos años, la ciudad ha experimentado un incremento en la demanda de vivienda, especialmente en el centro.

Zonas con mayor número de viviendas vacías (donde sobran viviendas):

1. Interior de España: En regiones con menos actividad económica, como algunas zonas de Castilla y León, Castilla-La Mancha, y Aragón, hay un número considerable de viviendas vacías. Esto se debe principalmente al fenómeno de la despoblación rural, donde muchas personas han emigrado hacia las grandes ciudades en busca de empleo y mejores servicios.

2. Algunas zonas costeras (pero no todas): En algunas localidades costeras que experimentaron un boom inmobiliario en las décadas pasadas, especialmente antes de la crisis de 2008, existen promociones de viviendas que nunca se llegaron a vender, como en ciertos puntos de la Costa de Almería, Murcia o en ciertas áreas de la Comunidad Valenciana fuera de las zonas turísticas principales.

3. Extremadura y Galicia: En estas comunidades, también existen muchas viviendas vacías debido a la baja demanda y la migración de las generaciones más jóvenes hacia otros lugares.

Factores clave que explican esta distribución:

Despoblación en zonas rurales y regiones interiores, donde muchas viviendas quedaron vacías a medida que las personas se mudaron a áreas urbanas o al extranjero.

Boom inmobiliario y posterior crisis de 2008, que dejó una sobreconstrucción de viviendas en algunas zonas costeras y del interior, muchas de las cuales quedaron vacías.

Alta demanda en grandes ciudades y zonas costeras turísticas, donde la oferta no ha podido satisfacer la creciente demanda, resultando en un aumento de los precios y escasez de vivienda.

En resumen, las zonas tensionadas no suelen tener muchas viviendas vacías, mientras que las zonas despobladas y las áreas que sufrieron sobreconstrucción durante el boom inmobiliario tienen el problema opuesto.
Un saludo.

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Alfons Puig Bas 6 de octubre de 2024 at 20:47

Muy buen artículo, como es habitual en su autor. Solo me extraña el desliz que comete al referirse a la vivienda como un «activo financiero». Es de primero de Economía que se trata de un activo real, tangible. La confusión debe de venirle porque el problema es que se abusa del mismo con fines especulativos, como se hace con los activos financieros. Y como depósito de valor, una de las funciones del dinero. Pero un desliz lo tiene cualquiera… Cómo alguien indica, sería interesante proponer algunas medidas correctoras de tal situación, por ej. la regulación de la industria constructora, de la propiedad, etc., etc. Gracias.

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